薛涌：中国不能再向土地资源要房价
作者:薛涌(发自美国)国土资源部最新公布的一项专题调查显示:目前中国地价大致占房价的15%－30%，平均为23.2%。若将这一数据与国际水平进行比较，中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。另据北京市统计局的数据，北京四环路以内的地价与房价比，估算值在35%左右。大家也许还记得不久前房地产老板们大炒“地价过高因而推高了房价”之说，还有专家说保18亿亩耕地红线推涨了房价，要突破这道红线，向耕地要房价。现在的这些数据证明:中国的地价不是高了，反而恐怕是低了。道理很简单，人口密集、土地资源紧缺的国家，相对的地价应该高些。因为土地是稀缺资源。物以稀为贵，地价由此升高也符合市场原则。地价增高的结果，是鼓励人们更有效地使用土地资源，产生良好的社会效益。奇怪的是，恰恰是那些打着市场经济旗号的人，出来叫嚷压低地价。我最近在美国购房，有点个人经历，不妨和大家分享一下。美国地广人稀，按说地价应该便宜，但是，在波士顿附近，房价的一半以上都是地价。我索性走远点，跑到波士顿以西三十多英里的哈佛镇购房。这里是人口稀少的远郊“农村”，老玉米地、果园到处到是。每平方公里仅87.6人(北京是748人，上海是746人)。可是，我曾看到的一栋独体的房子，地价是32万美元，房子本身则仅28万美元。也就是说，地价占了总房价的53%左右。看来看去，其他房子大体也是如此。人家守着这么多地，为什么不降低地价？其中一个考虑就是保护自然生态。中国早已面临生态危机。向土地要房价、向耕地要房价，影响农业的效益不说，还会带来严重的生态后果。开发商们其实有意忽视了另一抬高房价的因素，那就是私家车和公路挤占住房用地。西方有一系列研究证明，私家车使用越多、通勤距离越长，房价就越高。道理很简单:越靠近城市地皮越贵，人口越密集。但越靠近城市公路所占的地面比例就越高。公路正是在寸土寸金的地方挤占了住房用地。从这个角度说，房价高是最近二十多年中国城市“迅速”发展的结果。第一，开发商的影响太大，拆迁户的权利太小。千千万万的住户被一纸拆迁令迁到了远郊。但是他们的工作往往在城里。这自然加大了通勤距离，让更多的人口用更长的时间在公路上旅行；第二，片面发展私家车，忽视公共交通，使拥有车的人口过多，占用了大量的公路。这两点加在一起，就挤压了住房用地。降低房价要两条腿走路。其一，在城区建设较大数量的四五十平方米以下的小套经济适用房，鼓励中低收入并在城里工作的居民迁回城区。其二，建立汽车进城收费等抑制使用私家车的制度，加速公交发展。一项奥地利的研究显示，承载同样数量的交通人口，公交占地比私家车少3.5倍。如果这两点得到实现，就可能减少公路对住房用地的侵占，甚至使一些公路为住房让出地来。你不要指望离市中心几十公里外的一片农地被改成住房用地，就能本质性地降低房价。相反，如果市内的许多公路能给住房让让路，你买房子还真可能便宜些。